Didžiausia statybų rizika nėra bloga kokybė. Tai — interesų konfliktas
2026 m. rugpjūčio 10 d.Renkantis, kaip pastatyti namą ar įgyvendinti nekilnojamojo turto projektą, dauguma užsakovų pirmiausia užduoda klausimą: kuris rangovas geriausias? Tačiau patyrę rinkos dalyviai atkreipia dėmesį į kitą, dažnai net neištariamą klausimą — kieno interesus projekto struktūra iš tikrųjų atstovauja. Būtent atsakymas į jį nulemia, ar statybos taps kontroliuojama investicija, ar nevaldoma rizika.
Augantis poreikis, neaugantis proceso įvaldymas
2025 metais Lietuvoje patvirtinta 12 279 statybą leižiančių dokumentų, kuriuose užfiksuoti 26 084 statiniai. Daugiausia leidimų — beveik 6,5 tūkstančio — išduota vienbučiams gyvenamiesiems namams; lyginant su 2024 metais, jų skaičius augo 8,39 procento ir statinių paskirčių dešimtuke pakilo į pirmąją vietą. Vilniaus rajonas su 1 063 vienbučių namų leidimais tapo absoliučiu šalies lyderiu.
Šie skaičiai atskleidžia paradoksą. Individualių namų statyba yra didžiausias ir sparčiausiai augantis segmentas, tačiau būtent jis ilgą laiką liko mažiausiai sistemiškai valdomas. Komerciniai ir instituciniai projektai jau seniai vykdomi pagal griežtus valdymo ir audito standartus, o privatus užsakovas dažnai paliekamas vienas su rangovų rinka, kurioje informacija pasiskirsto netolygiai.
„Privatus užsakovas konkuruoja informacijos požiūriu su profesionalia rinka. Jis vieną kartą gyvenime stato namą, o rangovas tai daro kasdien. Šią asimetriją išlyginti gali tik nepriklausoma valdymo struktūra“, — sako J. Kasinskij.
Du interesai, kurių negalima sutalpinti viename asmenyje
Bet kuriame statybos projekte susitinka du iš esmės priešingi interesai. Šalis, kuri stato, uždirba iš darbų ir medžiagų apimties — jai naudinga, kad sąmata didėtų. Šalis, kuri kontroliuoja biudžetą ir kokybę, turi atstovauti priešingam interesui — kad užsakovas nepermokėtų ir gautų tai, už ką sumoka.
Kai abi funkcijas atlieka tas pats subjektas, užsakovas netenka nepriklausomo savo interesų gynėjo. Tai nėra nešąžiningumo klausimas. Tai — struktūros klausimas.
Geri ketinimai nėra valdymo sistema, o pasitikėjimas nėra kontrolės mechanizmas. Užsakovo apsaugą lemia projekto struktūra, ne pažadai.
Trys modeliai — ir vienas klausimas, kurį verta užduoti pirmiausia
Praktikoje užsakovas renkasi iš trijų principinių modelių. Skiriasi ne tik jų kaina, bet ir tai, kam tenka rizika.
-
Fragmentuotas savarankiškas valdymas. Užsakovas pats samdo ir koordinuoja atskiras brigadas — pamatams vienus, sienoms kitus, stogui trečius. Atrodo, kad taip taupoma, tačiau visa koordinavimo, terminų ir kokybės rizika pereina užsakovui, kuris tampa neapmokamu ir dažnai nekvalifikuotu savo projekto vadovu.
-
Vientisas „iki raktų“ modelis su fiksuota kaina. Vienas rangovas, viena sutartis ir kaina, sutarta iš anksto. Rangovas prisiima savo sąmatos ir darbų apimties įvertinimo riziką, o išorinį medžiagų kainų pokytį reguliuoja iš anksto sutartas indeksavimo mechanizmas: kaina perskaičiuojama tik viršijus nustatytą ribą ir tik pagal objektyvų, viešai patikrinamą rodiklį, ne rangovo nuožiūra. Užsakovas savo maksimalią riziką žino dar prieš pasirašydamas. Šis modelis tinka šeimoms, kurioms svarbiausia — aiškus, prognozuojamas rezultatas be kasdienio įsitraukimo. Tokiu principu individualius namus iki 100 procentų baigtumo registracijos stato BEBRAI.LT.
-
Nepriklausomas proceso valdymas (užsakovo atstovavimas). Valdymo partneris pats nestato, neperka medžiagų ir neuždirba iš statybos apimties — jis atstovauja tik užsakovo interesams ir sinchronizuoja visą procesą nuo idėjos iki eksploatacijos. Šis modelis skirtas sudėtingesniems, didesnės vertės ar didesnės rizikos projektams, kai užsakovui reikia maksimalios kontrolės ir nepriklausomos priežiūros. Tai — UAB Monvysta veiklos pagrindas.
Vienas klausimas leidžia greitai įvertinti bet kurį pasiūlymą: ar šalis, kuri kontroliuoja Jūsų biudžetą, uždirba iš to, kad jis didėtų? Jei taip — interesai nesutampa.
Kur baigiasi grafikas ir prasideda valdymas
Statybų valdymas dažnai supainiojamas su darbų grafiku. Tačiau grafikas atsako tik į klausimą kada, o valdymas — į klausimus kodėl, su kokiu tikslu ir kieno naudai priimamas kiekvienas sprendimas. UAB Monvysta taiko šešių etapų metodiką: sklypo parinkimas, projektavimas, leidimų derinimas, statybos valdymas, objekto pridavimas ir eksploatacija. Kiekviename etape svarbiausia ne atskira užduotis, o jų sinchronizacija ir nuoseklus užsakovo interesų atstovavimas.
Mastelis paaiškina, kodėl tai svarbu. Naujausiais duomenimis, vien statybą leidžiančio dokumento išdavimas vienbučiam namui vidutiniškai trunka apie 95 kalendorines dienas — ir tai tik vienas etapas iš daugelio. Kai kiekvienas etapas valdomas atskirai ir be bendros logikos, kaupiasi ne tik laiko, bet ir biudžeto nuostoliai.
„Daugiausia vertės arba nuostolių užprogramuojama dar iki pirmo kastuvo — sprendimų, sklypo ir projekto etape. Vėliau galima tik valdyti pasekmes“, — pažymi J. Kasinskij.
Kaip atpažinti modelį, kuris dirba Jūsų naudai
Prieš pasirašant sutartį, vertėtų sau atsakyti į kelis klausimus:
-
Ar šalis, kontroliuojanti kokybę ir biudžetą, finansiškai laimi iš didesnės statybos apimties?
-
Ar kaina sutarta iš anksto, ar „atvira“? Jei taikomas indeksavimas — nuo kokios ribos ir pagal kokį rodiklį kaina perskaičiuojama?
-
Ar atsakomybė sutelkta vienoje grandyje, ar pasiskirsčiusi tarp daugelio nepriklausomų šalių?
-
Kas atstovauja Jūsų interesams derybose su rangovais ir tiekėjais?
-
Ar procesas valdomas iki eksploatacijos, ar baigiasi vos pridavus objektą?
Nesvarbu, ar pasirenkamas vientisas „iki raktų“ modelis, ar nepriklausomas proceso valdymas — principas tas pats. Užsakovo apsauga prasideda ne nuo rangovo pažadų, o nuo sąmoningai pasirinktos projekto struktūros, kurioje interesai suderinti, o ne konkuruoja.
APIE ĮMONĘ
UAB Monvysta — statybos projektų valdymo įmonė Vilniuje, valdanti tris specializuotus prekės ženklus: Monvysta (statybų valdymas ir techninė priežiūra), OMEC.LT (turto vystymas su savininkais) ir BEBRAI.LT (individualių namų statyba iki raktų).
Kontaktai: Kedrų g. 4, Vilnius · +370 630 01160 · [email protected] · monvysta.lt · bebrai.lt



